Для того чтобы строительство дома было полностью законным, будущему хозяину следует получить ряд согласований с местными органами власти. Следуя дальнейшим советам, вы с легкостью получите все разрешения, сбережете время и нервы.
Что такое разрешение на строительство?
Согласно статьи 51 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018)
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее — требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Получаем разрешение на строительство дома
Для того, чтобы получить разрешение на строительство дома (мы все описали для вас в подробностях), к местному органу исполнительной власти следует обратиться, имея при себе паспорт, документы на землю и копия документов, заявление на имя главы о разрешении на строительство. Также при себе нужно иметь копию проекта дома и копию лицензии архитектурной мастерской, которая выполняла проект.
Получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство
Миновали бесповоротно не только времена былинные, но и более близкие хронологически бурные девяностые годы ХХ века, когда каждый, отхватив место под солнцем, сооружал себе все, что ему заблагорассудилось. Сейчас не оформленные должным образом и примитивные хижины, и претенциозные дворцы периода первичного накопления капитала характеризуются как «самострой», не подлежат продаже и наследованию.
В лучшем случае их ожидают длительные и затратные мероприятия по легализации.
Вам оно надо? Правильно, не надо.
К тому же получить разрешение на строительство загородного дома долго, нудно, но вполне реально.
Согласование строительства — процедура обязательная, что прописано в Градостроительном Кодексе РФ, а подробности имеются в «Своде Правил по проектированию и строительству СП 11-111-99». Этими правилами и руководствуются сотрудники организаций, в которые вам предстоит обратиться.
Итак, вот они, этапы большого пути для получения разрешения на строительство:
Берете архитектурный проект дома и хозяйственных построек (в двух экземплярах) и несете его на согласование в Управление архитектуры и градостроительства вашего района, добавив следующие документы:
- Ваш паспорт (оригинал и копия);
- Право собственности на землю (оригинал и копия);
- Градостроительный план участка;
- Кадастровый паспорт участка;
- Заявление на имя начальника районной администрации;
- Документ, подтверждающий согласие соседей на проведение строительных работ;
- Копия лицензии архитектурного бюро на право заниматься проектными работами, заверенная нотариально(если Вы обращались за разработкой проекта будущего дома).
Заказываете в отделе геонадзора топографическую съемку вашего земельного владения в масштабе 1:500, сбор сведений об участке (инфраструктура, инженерные сети) и акт геологического обследования выездными специалистами. Зачем? Дом-то строим не на год-два, важно, что под ним будет за почва, нет ли у нее тенденции к оседанию, не размывается ли она грунтовыми водами и тому подобное.
Стоит также выяснить, не относится ли участок к земле, принадлежащей лесному или водному фонду. По закону строить сооружение с фундаментом можно не ближе, чем за 150 метров от воды. Ближе к воде можно мастерить только избушки на курьих ножках, то есть без фундамента.
Теперь пора обратиться за строительным паспортом объекта.
Оформляем строительный паспорт объекта
Для того чтобы это сделать, Вам потребуется оригинал и копия вашего личного паспорта, свидетельство прав на землю, план участка, заявление на имя главы района о разрешении на строительство дома. Копию лицензии компании, которая выполняла проект, следует заверить нотариально, а также приготовить акт геологического обследования участка.
Управление архитектуры и градостроительства подготовит документы, которые надо согласовать с соответствующими службами.
Придется посетить следующие организации:
Согласовываем план строений в пожарной и санитарно-эпидемиологической инспекциях в:
— УГПС — Управление Государственной Противопожарной Службы
— ЦГСЭН — Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора
При проведении газовой или энергетической схемы ее также нужно согласовать с соответственными службами:
— Энергонадзор
— Энергосбыт
— Водоканал
— Горгаз.
Со всеми этими инспекциями должен быть согласован план размещения строения (строений) на Вашем земельном участке. Затем он вместе с документами, перечисленными в первом пункте, представляется в районный комитет по архитектуре и градостроительству и объект, наконец, получает свой готовый строительный паспорт.
Документы, входящие в паспорт объекта:
- Разрешение на строительство, подписанное главным архитектором района и завизированное главой
- Администрации района или заместителем
- Договор на строительство на праве личной собственности
- Утвержденный проект дома (с пристройками)
- Проект застройки участка (масштаб 1:500)
- Акт выноса в натуру осей строения и границ участка
- Технические условия на подключение данного объекта к существующим инженерным коммуникациям со схемами
- Копия свидетельства на право собственности на земельный участок
Кстати, если вы не любите, когда «королевство маловато, развернуться негде», и замахнулись на дом, общая площадь которого превышает 500 квадратных метров, то имеется еще один нюанс. В том же районном комитете по архитектуре и градостроительству надо будет получить специальный документ — АПЗ (архитектурно-планировочное задание), где учитываются требования по охране памятников истории и архитектуры, нормативы санитарной, экологической и пожарной служб, а также права граждан и организаций, чьи интересы могут быть затронуты в ходе строительства.
Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) состоит из:
1. Утвержденной градостроительной документации;
2. Требований предоставленных санитарной, пожарной, экологической службой к архитектурным объектам;
3. Требований по охране памятников архитектуры;
4. Требований по охране прав физических и юридических лиц, которые прямым или косвенным способом могут быть затронуты в ходе строительного процесса.
Для того чтобы получить АПЗ нужно предоставить заявку и документы на землю.
Срок действия разрешения на строительства
Когда все эти важные бумаги получены, не стоит расслабляться.
В соответствии со статьей 51-й Градостроительного Кодекса Российской Федерации от 29. 12. 2004 № 190-Ф3, разрешение на строительство частного дома имеет срок годности — 10 лет.
«19. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.»
При необходимости можно подать заявление и продлить срок действия разрешения, лишь бы успеть начать постройку за 60 дней до истечения десятилетнего периода.
Вряд ли, однако, в ваши планы входит идея побить рекорд возводимого уже более 130-ти лет храма Саграда Фамилия в Барселоне, завершение строительства которого прогнозируют на 2026 год. Хотя проект вашего будущего коттеджа очень эффектен, он не так фантастически закручен, как шедевр Антонио Гауди.
Полтора века на строительство вам не понадобится, да и законные десять лет — тоже. Ваш дом будет построен скорее всего значительно раньше.
Внесение изменений в строительные документы после получения разрешения на строительство
Если в процессе строительства Вы захотите внести коррективы в утвержденный план, и их окажется больше, чем 10%, придется опять согласовывать «ряд волшебных изменений» в комитете по архитектуре и градостроительству. В том числе, любые изменения в проекте, затрагивающие более 10% всего здания должны быть согласованы с районным архитектором. Без разрешения администрации и главы района, согласования строительства с главным архитектором размещение в плане других строений также не допускается.
Пренебрегать этим не советуем. Если при наследовании, продаже или страховании дом окажется не совпадающим с проектом, могут быть неприятности.
Работа местных архитектурный чиновников регламентирована Градостроительным кодексом Российской Федерации и Сводами правил, самым важным из которых является «Свод Правил по проектированию и строительству СП 11-111-99». Он устанавливает законность разработки, согласования, утверждения, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства для индивидуального пользования.
Перед началом строительных работ, сразу после оформления всех необходимых разрешительных документов необходимо получить также разрешения на проведение земляных работ, строительно-монтажных работ, а также разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК), которая будет осматривать готовый дом после завершения строительства.
